Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

De conformidad con lo establecido en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se procede a anunciar que los valores de referencia determinados conforme a la Resolución de 10 de noviembre de 2021, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022, podrán ser consultados de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

Así mismo, los valores de referencia podrán ser consultados en las Gerencias del Catastro, a las que se podrá acudir previa petición de cita en la Línea Directa del Catastro (902 37 36 35 – 91 387 45 50).

Los valores de referencia tendrán los efectos previstos en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Así, en la transmisión onerosa o lucrativa de bienes inmuebles, siempre que tengan valor de referencia, éste constituirá la base imponible de dichos impuestos, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición ante la Administración tributaria o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

En resolución vinculante V1601-22 de 1 de julio la Dirección General de Tributos se ha pronunciado sobre la cuestión. 

En su consecuencia de acuerdo con el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) para extraer el valor de adquisición y transmisión de una finca, alude al precio real por el que se verificó la operación.

En este sentido "De acuerdo con la dicción literal de este precepto, para la determinación del valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual forma, para la determinar del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por lo tanto, será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)."

Posiblemente la Agencia Tributaria Estatal no compruebe el valor de transmisión declarado (caso de que sea inferior al de referencia de Catastro), asimilando este último valor al de mercado (artículo 35.2, párrafo segundo LIRPF).

En consecuencia, los contribuyentes sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) están obligados a tributar por el valor de referencia.

No así los contribuyentes que transmiten-venden la finca que podrán ignorar dicho valor de referencia, y proceder al cálculo de la ganancia patrimonial según el importe-precio real por el que se haya realizado la transmisión. 

En este sentido, la sentencia de 25-5-2017 (recurso 341/2015) de la Audiencia Nacional y por su parte, el Tribunal Supremo, en sentencia de 21-12-2015 (recurso 2068/2014) dictada en unificación de doctrina, refiriéndose a las estrechas relaciones entre el IRPF y el ITPAJD, declaró que "parece, pues, razonable y coherente que la valoración previa de un bien realizada por una Administración tributaria, vincule a todos los efectos respecto a estos dos tributos a las demás Administraciones competentes, más si se trata de impuestos estatales, si bien el segundo cedido a las Comunidades Autónomas".

Parece concluirse que debe declararse en el IRPF el valor real de la transmisión. Y utilizar precisamente dicha diferencia en la valoración, dicha vulneración del principio de unicidad, para cuestionar el valor de referencia de Catastro.

**Fuentes de información: www.áticojurídico.com y BOE.